• White Facebook Icon
  • White YouTube Icon

Znajdziesz nas również

RSS Feed

Czy rozmiar ma znaczenie ? Rozterki wokół najmu...

 

Jeśli chodzi o relacje damsko - męskie, to podobno rozmiar nie ma znaczenia. Jednakże każdy z nas może przypomnieć sobie jakąś filmową scenę, w której w okoliczności zawinionego przez niego kresu związku, ona wykrzykuje publicznie krytykę niektórych szczegółów anatomicznych jego ciała. Wywieść z tego można, iż rozmiar niekiedy może mieć znaczenie..

W tych mało romantycznych okolicznościach wywołam równie nieromantyczny temat opodatkowania przychodów z najmu.

 

Teoria...

Teoretycznie można opodatkować je na trzy sposoby: zasady ogólne (wg skali 18% i 32%), jako działalność gospodarczą (wg skali lub liniowo 19%) i na zasadach ryczałtu. Pierwsze dwa sposoby opodatkowują dochód, a ryczałt płacony jest od kwoty przychodu w wysokości 8,5%.

 

Praktyka czyli wiem, że nic nie wiem..

Teoria teorią, a czy można w praktyce wskazać sytuacje, w których można faktycznie opodatkować przychody z najmu korzystając z ryczałtowego sposobu opodatkowania? Pomimo kilkunastoletniego doświadczenia w doradztwie podatkowym, w obliczu niektórych ocen organów podatkowych czuję się niekiedy pod ścianą i stan mojej świadomości i bezradności jedynie mógłby oddać Sokrates i jego twierdzenie Scio me nihil scire.

 

Trochę historii...

Opodatkowanie przychodów z najmu wspomnianym ryczałtem jest możliwe, gdy umowy najmu zostały zawarte bez związku z działalnością gospodarczą, a zatem gdy ma miejsce tzw. najem prywatny. To jedyny formalny warunek. W przeszłości ustawodawca chciał wyraźnie stosowania dwóch stawek ryczałtu i przyjął podział wg kryterium przychodowego, a w konsekwencji stawkę 8,5% wolno było stosować jedynie w zakresie przychodów do wysokości 4000 euro, a nadwyżkę opodatkowywało się stawką w wysokości 20 %. Można zatem przyjąć, że rozmiar w przeszłości miał znaczenie, ale w zakresie stawek ryczałtu, a nie możliwości zastosowania ryczałtowej formy opodatkowania do przychodów z najmu jako takiej. Jednakże obniżenie stawek podatkowych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności możliwość wyboru liniowego opodatkowania 19% stawką, uczyniła 20% stawkę ryczałtu raczej mało popularną, a w konsekwencji przeszła ona do historii.

 

 

Każdy najem to działalność gospodarcza ?

Wydaje się obecnie, że istnienie 8,5% stawki opodatkowania bez ograniczeń kwoty przychodu nagle stanęło niektórym ością w gardle. Organy podatkowe kwestionują prawo do ryczałtowego opodatkowania poszukując argumentów do wykazania, że podatnik faktycznie prowadził działalność gospodarczą, a wobec tego nie ma prawa do ryczałtu.

Przykładowo, podatnik występując z wnioskiem o interpretację, w którym prosi o odpowiedź na pytanie o możliwość opodatkowania najmu w sposób ryczałtowy, otrzymuje stanowisko organu, w którym działa on według założenia - sprawdzić czy nie jest prowadzona działalność. W jednej z interpretacji indywidualnych ocena organu to weryfikacja przesłanek działalności gospodarczej zdefiniowanej w ustawie podatkowej w następujący sposób:

- czy wynajem jest prowadzony w celu osiągnięcia dochodu - w ocenie organu, nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

- czy wykonywana jest w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań.

-  czy jest prowadzona w sposób zorganizowany - co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

No i po analizie powyższego można dojść do wniosku, że każdy najem da się tu wpasować. I tak Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy interpretacją indywidualną nr ITPB1/415-1269/13/DP uznał za działalność gospodarczą uzyskiwanie przychodów z sezonowego najmu krótkoterminowego, gdzie właściciele udostępniali 1 apartament agencji, która zajmowała się całokształtem obsługi, a oni otrzymywali jedynie pieniądze. Podkreślam: 1 apartament, profesjonalna agencja w akcji i wynajem sezonowy, a dopatrzono się profesjonalnego, zarobkowego, zorganizowanego i ciągłego charakteru świadczonych usług (!). Szczęśliwie interpretacja ta wskutek orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku została uchylona. Jako, że sprawa dotyczyła jednego apartamentu, trudno nie zauważyć, że rozmiar aktywności wynajmującego nie miał znaczenia przy uznaniu jej za działalność gospodarczą.

 

Niejasne przesłanki...

Organy niekiedy przekazują, iż „zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny”. Niestety brak wyjaśnień, co należy rozumieć przez sformułowanie „zakres”. Jeżeli – jak należy przypuszczać – chodzi o liczbę wynajmowanych lokali to także trudno doszukać się jakiejś granicy. Przykładowo w interpretacji z dnia 16 lutego 2015 Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach potwierdził, że najem nawet 24 lokali może być uznany za prywatny. Podobnie organ ten uznał w interpretacji z dnia 9 marca 2015 roku, w której potwierdził prawo do zastosowania zryczałtowanego podatku w przypadku wynajmu 20 do 32 pokoi jako lokali mieszkalnych jednoizbowych. A w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 10 maja 2012 wskazano nawet, iż „ (…) liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o zakwalifikowaniu wynajmu do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.”

W tym miejscu czytelnik mógłby powiedzieć, że nie rozumie przyczyn mojego narzekania, skoro jest tak fajnie. Niestety nie jest.

Masowo opisywano w sieci w ostatnim czasie interpretację indywidualną z dnia 19 lutego 2016 r. (sygn. akt. ITPB1/4511-1266/15/AK). Interpretacja dotyczyła jednocyfrowej liczby lokali mieszkalnych, ale znajdujemy w niej wniosek, iż duża skala najmu oznacza konieczność rozliczenia przychodu na profesjonalnych zasadach. Ale nie to jest w niej tak zaskakujące. Połowa z mieszkań miała być oddana agencji w zarząd, a właściciele mieli jedynie oglądać wpływy z najmu na koncie bankowym. Jak się okazało, w ocenie organu cudza profesjonalna działalność równa się działalność gospodarcza podatnika.

 

Przedmiot najmu jako kryterium odróżniające...

Na zakończenie i na pocieszenie tym, którzy przychody z najmu odważnie opodatkowują ryczałtem, przytaczam fragment wyroku WSA w Gdańsku z dnia 16 września 2014, który po ludzku mówi, że jest to dozwolone, przynajmniej teoretycznie.

 „Z powołanych wyżej przepisów wynika, że przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Jest rzeczą oczywistą, że kwalifikacja takiego przychodu do jednego źródła przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) wyłącza jego kwalifikowanie do drugiego (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.).”

 

A odpowiadając na pytanie: czy rozmiar ma znaczenie ? To zależy.

 

Beata Stefańska

doradca podatkowy

 

Please reload

Szukaj po tagach
Please reload

Media
  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon